Внимание, таунхаус! Проблемы инженерных коммуникаций в посёлках городского типа и способы их решения

Сегодня застройщики пытаются удовлетворить возникший спрос на загородное жильё и в рекордно короткие сроки возводят целые микрорайоны таунхаусов. Но, как показывает практика, довольно часто возникают проблемы с обеспечением посёлков инженерной инфраструктурой, в том числе наблюдаются слабый напор воды и неудовлетворительная работа системы отопления.

Кто виноват и что делать

Нередко таунхаусы возводятся на месте старых дачных кооперативов или небольших пригородных деревень. Для девелоперов это означает наличие электрических линий, водопровода, канализации и тепловых сетей — не надо тратить собственные средства на прокладку коммуникаций. Застройщик берёт на себя ответственность лишь за внутренние инженерные системы, а внешняя инфраструктура остаётся в ведении государства. Жильцы же попадают в неприятную ситуацию, когда существующие уже несколько десятков лет коммуникации изношены и совершенно не справляются с возросшей нагрузкой, а к кому обратиться за решением проблем неизвестно.

Спасением может стать организация товарищества собственников жилья — сокращённо ТСЖ. Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ, товарищество может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых (и даже дачных!) домов. Единственное условие — земельные участки, на которых находятся здания, должны иметь общую границу и единые сети инженерно-технического обеспечения.

После появления ТСЖ жильцы смогут принимать решения о ремонте и реконструкции внешних инженерных сетей. Активистам по силам изменить условия жизни каждого собственника, сделав дома комфортными и, что также немаловажно, экономичными в плане потребления ресурсов.

Проблема №1. Летняя засуха в таунхаусе, или Нехватка давления в коммунальной сети водоснабжения

Одним из лучших вариантов решения проблемы слабого напора в кранах является замена магистральных труб сети водоснабжения и реконструкция водонапорных пунктов. Безусловно, справиться с такими задачами ТСЖ не по силам. Альтернативный вариант — использовать установки повышения давления в водопроводной сети. Такое оборудование располагается в подвале жилого дома и может обслуживать одно или несколько зданий.

Установка, о которой идёт речь, представляет собой от 2 до 6 насосов с гидравлической обвязкой и шкафом управления, размещёнными на общей раме-основании. Требуемая производительность и поддержание оптимального режима работы достигаются за счёт подключения/отключения отдельных насосов, а также регулирования их частоты вращения. Последняя функция доступна лишь для оборудования, оснащённого частотными преобразователями. Но обыватель, как правило, далёк от технических тонкостей и склонен недооценивать возможности регулируемых насосов, поэтому выбирает бюджетную установку, без «лишних» элементов. Целесообразность экономии в данном случае весьма сомнительна. Дело в том, что нерегулируемые насосы обеспечивают высокое давление в сети всегда. Например, ночью, когда воду не используют, оборудование работает на полную мощность, потребляя электричество.

Гораздо эффективнее, когда насос сам подстраивается под нужды потребителей. Оборудование поддерживает минимально допустимое давление в водопроводе, когда нет большого водоразбора. Если открыли кран в одной квартире — напор слегка увеличивается, а если пользуются водой одновременно  все жители дома, допустим, в час-пик утром или вечером — давление приближается к максимуму. Работу системы по приведённому алгоритму обеспечивают шкаф управления и частотные преобразователи. Они корректируют скорость вращения двигателя насоса и режим работы, за счёт чего достигаются нужные показатели.

Специалисты предупреждают — частотные преобразователи сомнительного производства передают в электросеть возмущения, которые выводят из строя двигатели насосов и другие чувствительные приборы. Конструкция качественного устройства обязательно предусматривает защитные фильтры.

«Сами частотные преобразователи могут быть представлены как отдельным блоком, так и встраиваться в насос, как у нашего Е-оборудования, которым оснащены установки повышения давления HydroMPC-E. Второй вариант предпочтительнее с точки зрения надёжности. Никто не сможет не санкционировано изменить настройки привода и сбить работу всей системы», — говорит Роман Марихбейн, руководитель по развитию бизнеса Департамента промышленного оборудования компании ГРУНДФОС (ведущий мировой производитель насосов).

NB!
Часто председатели ТСЖ интересуются, почему нужна уже собранная комплектная установка? Разве нельзя договориться с монтажниками, чтобы они установили отдельно насосы, отдельно шкаф управления и прочие элементы?
Представим ситуацию — в таком «конструкторе» потекла труба. К кому в этом случае обратиться жильцам? Производителей работ уже не найти, а местный ЖЭК не хочет брать ответственность за чужой монтаж
Комплектное решение предусматривает гарантийное обслуживание от компании-производителя, защищает людей в первую очередь от некачественного сервиса.

Проблема №2. То в жар, то в холод, или Некомфортный микроклимат в квартире

В силах ТСЖ устроить в посёлке автономную систему теплоснабжения, благодаря которой в таунхаусах зимой и в межсезонье будет поддерживаться комфортная температура. Для этого необходимо организовать несколько индивидуальных тепловых пунктов (ИТП).

Центром ИТП является теплообменник ¹, и от его правильного выбора зависит как уровень комфорта в квартирах, так и сумма в графе «отопление» ежемесячной платёжки. Например, привычные с советских времён трубчатые теплообменники имеют коэффициент полезного действия (КПД) 75%, а у современных пластинчатых моделей он доходит до 97%. Очевидно, что современные модели гораздо эффективнее.

Не менее важную роль в домовых ИТП играют насосы. Так как тепловые пункты обычно располагаются в подвалах жилых зданий, большое внимание при подборе оборудования уделяют его шумовым характеристикам. По этой причине в индивидуальных тепловых пунктах обычно устанавливают небольшие циркуляционные насосы с «мокрым» ротором. Такая конструкция позволяет уменьшить габариты изделий и сделать их практически бесшумными за счёт того, что ротор электродвигателя, омываемый перекачиваемой жидкостью, отделён от статора специальной гильзой из нержавеющей стали или композитного материала.

«Как и в системе водоснабжения, при подборе оборудования для ИТП стоит отдать предпочтение насосам, оборудованным частотными преобразователями, а также интеллектуальными электронными элементами управления. Такие модели, например, серии MAGNA3, могут самостоятельно регулировать частоту вращения, приспосабливаясь к изменениям в системе. Расход электроэнергии снижается на 30-50%, что весьма ощутимо, учитывая круглосуточную работу оборудования, — говорит Роман Марихбейн (ГРУНДФОС). — Ещё одно достоинство интеллектуальных насосов — возможность включения их в единую диспетчерскую сеть, которая управляет всеми инженерными системами дома. Это не только удобно, но и выгодно, так как сокращаются трудозатраты на обслуживание здания. Кроме того, можно отслеживать работу всего оборудования и принимать оперативные решения по предотвращению чрезвычайных ситуаций».

К сожалению, нередко понимание преимуществ удалённого доступа к насосам приходит слишком поздно, а именно, после первой аварии. Подвал залит горячей водой, в квартирах на первом этаже разрушаются полы, а управляющая компания обещает выслать аварийную бригаду «завтра». Современное оборудование позволяет избежать подобной ситуации. Диспетчер (например, глава товарищества собственников жилья) получает на свой мобильный телефон СМС о поломке в системе и принимает необходимые меры по устранению неполадки, не дожидаясь крупного прорыва сети.

NB!
Наиболее полно вычислить экономический эффект от реализации всех мер по совершенствованию инженерных систем помогают приборы учёта. Они отображают реальное, фактической потребление ресурсов, и если в доме регулируемые системы, то оплата по показаниям счётчика будет значительно ниже нормативной.

¹ передаёт тепло от общей сети в здание