Для столицы России более 10 лет актуален вопрос о переносе воздушных линий электропередачи под землю. В пределах старой Москвы ЛЭП занимает около 9 тысяч га земли, которые могут быть очень «лакомыми» участками, в первую очередь, для строительства жилой или коммерческой недвижимости. Об этом ещё в 2015 году писало интернет-издание «Квадрум-Медиа».
В 2007 году власти Москвы хотели перенести ряда ЛЭП под землю. Пилотные проекты должны были реализоваться в Алтуфьеве, Отрадном, Бибиреве, Южном и Северном Медведкове. Так, к примеру, были анонсированы планы по освобождению в районе Бибирева, Отрадного и Южного Медведкова около 183 га земли, занятой ЛЭП, и возведению на освободившихся участках трёх микрорайонов с жилой площадью не менее 1 млн кв. м, с организацией сопутствующего природного комплекса.
В рамках строительства предполагалось обеспечить будущих жителей и необходимой инфраструктурой: детскими садами, физкультурно-оздоровительными комплексами, офисно-деловыми центрами, а также паркингами на 22 тыс. машиномест. Кроме того, в районе Полярной улицы планировалось построить выезд на МКАД и новую развязку. К сожалению, проект не был реализован по причине кризиса. Основной же причиной не осуществлённого переустройства воздушных линий в кабельные стала необходимость перераспределения бюджета города для поддержки других сфер в кризисной ситуации.
В сложившейся ситуации Москва предлагала переустройство линий возлагать на будущих инвесторов, которые будут по своему усмотрению использовать земельные участки, освободившиеся от воздушных линий. Однако правовой механизм таких отношений пока до конца не проработан.
Самая насущная на сегодняшний день проблема — достижение договоренностей с собственниками и арендаторами земель, по которым пойдет кабельная трасса. Далеко не всегда планируемая кабельная трасса пройдет по тому же коридору, что и существующая воздушная. Под землей достаточно много иных инженерных коммуникаций, которые затрагивать нельзя. По этой причине и возникают различные сложности в переговорах с собственниками земли.
Но то, что администрация Москвы заинтересована в замене воздушных линий на кабельные, сомнений нет. Во-первых, КЛ более надежны, потому что проложены в бетонных лотках под землей, имеют большую, чем ВЛ, степень защиты, лучшие эксплуатационные характеристики, не подвержены климатическим воздействиям. Во-вторых, не секрет, что ВЛ дают электромагнитное излучение, которое так или иначе влияет на наш организм, а вот подземная кабельная магистраль подобного воздействия на человека не оказывает.
Особых технических проблем при сооружении и эксплуатации кабельных линий нет. Есть стандартные:
- необходимость расчета тепловых потерь, которые не учитываются при передаче электроэнергии по воздушным линиям;
- выбор варианта транспозиции экранов кабелей;
- контроль показателей характеристик кабельных линий и так далее.
Опять же, всё сводится к финансам. Сами кабельные линии довольно дорогие, но их ведь еще необходимо защищать и наблюдать за эксплуатационными параметрами. Для этого существуют системы мониторинга контроля изоляции, определения места повреждения и прочее, выбор которых существенно влияет на сметную стоимость.
Именно по причине проблем с финансированием проекта переустройства ВЛ в КЛ в кризис, и сомнений в инвестиционной привлекательности правительство Москвы отложило его реализацию на неопределённый срок. Но действительно ли кризис так сильно мог помешать реализации проекта? В данной статье мы хотели бы развенчать миф о том, что переустройство воздушных сетей электропередачи в кабельные линии невозможно в кризисной ситуации, а затраты на реализацию таких проектов нивелируют инвестиционную привлекательность участков земли.
Основываясь на нынешней ситуации, вынос сетей электропередачи за пределы пятна застройки крайне выгоден собственнику земли и застройщику, который планирует осуществлять новое строительство. Это решает две главные задачи:
- Увеличение инвестиционной стоимости участка
- Сокращение капитальных затрат
Кроме освобождения земли для инвестиций и нового строительства, переустройство ВЛ в КЛ позволяет увеличить стоимость близлежащих построек. Так, «Квадрум-Медиа» ссылалась в данном вопросе на слова коммерческого директора ФСК «Лидер», который убеждён, что близость ВЛ с жилым комплексом снижает его стоимость на 7-10 %. Освобождение земли от вышек и опор, поддерживающих кабели и провода, а также её санитарной полосы, позволит построить прогулочные дорожки, парковые зоны, зелёные насаждения, дополнительные парковочные места, что несомненно увеличит привлекательность и стоимость жилой/коммерческой недвижимости.
Чтобы освободить территорию строительства от существующих инженерных коммуникаций необходимо осуществить переустройство и/или вынос объектов сетевого хозяйства из зоны строительства объекта за его границы. Однако, существует ряд сложностей при решении данной задачи:
- Электросетевые компании (например, ПАО «МОЭСК») и администрация города могут не одобрить кабельную вставку по причине сложности определения возможной аварии.
- Необходимость обеспечения временного электроснабжения на период строительства при отключении переустраиваемой линии.
- Несогласованность сроков ввода объектов капитального строительства и переустраиваемых энергетических объектов.
- Перенаправление на разработку проекта и согласование в профильные дочерние энергокомпании.
- Сложность определения стоимости проекта до начала работ.
- Стоимость реализации таких проектов.
По оценкам «Квадрум-Медиа» средняя стоимость проектов по переносу ВЛ в КЛ составляла на период 2015 года от 30 млн до 1 млрд руб. за 1 км. Это завышенные цифры! Не говоря уже о том, что за прошедшие шесть лет цена на проведение подобных услуг и трансформаций ВЛ в КЛ существенно выросла.
Исходя из опыта компании Amast Power Lines, можно утверждать, что реальная стоимость переноса сетей электропередачи может варьироваться в цене от 30 до 140 млн руб за 1 км., весли мы говорим о кабелях на 35-110 кВ, которые покрывают большую часть Москвы. Линии напряжением от 220 до 500 кВ (и именно для них приемлема стоимость переноса под землю, приближающаяся к миллиарду и выше) относятся к магистральным и редко проходят в городской черте. Поэтому использовать такие кабели на территории города или для частного строительства зачастую нецелесообразно и слишком дорого.
Линии напряжением 35-110 кВ напротив, очень эффективны в условиях городской застройки. Помимо приемлемой стоимости, кабели 35-110 кВ обладают небольшим весом, диаметром и радиусом изгиба, что обеспечивает лёгкость прокладки кабеля как в кабельных сооружениях, так и в земле.
По прогнозам, на рынке кабельно-проводниковой продукции в России не предвидится ощутимого изменения. Предположительный объёма рынка до 2029 года показывает изменение всего на 0,5 млрд руб., то есть на 6 % от текущего показателя рынка в сторону снижения по негативному сценарию или в сторону увеличения по инерционному. Можно предположить, что без воздействия внешних факторов цена на кабельно-проводниковую продукция расти не будет.
С учётом вышесказанного, стоимость переходных пунктов (ПКП-КВ, ПКПЗ-КВ) составляет больше 70 % стоимости самого проекта. Заказчику потребуется переходной пункт на 35 кВ стоимостью 8-12 млн руб., переходной пункт на 110 кВ стоимостью 23-45,6 млн руб. и кабели на 35-110 кВ, стоимость которых зависит от производителя, локализации, технологий и прочего.
Однако существует возможность снизить сметную стоимость проекта. Часто электросетевые компани пользуются неосведомлённостью заказчика о наличии большого количества вариантов конфигураций опор или переходных пунктов и включают в проект дорогостоящее оборудование от собственных поставщиков. К сожалению, это не единственный момент, который влияет на сметную стоимость. Чтобы точно определить все нюансы, влияющие на конечную цифру в смете, необходимо не только очень точно и грамотно ориентироваться в продукции, производителях и подрядчиках, но ещё и разбираться в юридической и проектной документации, что не каждому под силу. Поэтому, с целью экономии можно и нужно привлекать профильные компании или инженерные центры индивидуального проектирования, занимающиеся подобными вопросами. Как пример — Amast Power Lines.
Необходимо знать и помнить, что при переустройстве ВЛ в КЛ существует ряд юридических моментов для согласования проекта. Важным пунктом тут является участие энергокомпании в принятии решения по переносу ВЛ в КЛ. В любом случае для получения разрешения на перенос сетей электропередачи под землю заказчику придётся подписать договор с электросетевой компанией. Если обращаться к ним сразу, то можно получить достаточно обременительные технические условия (ТУ) и задания (ТЗ), а также завышенную цену проекта.
Для любой из компаний холдинга «Россети» статус квази-государственной организации даёт возможность требовать перевода всех коммерческих предложений по переустройству сетей в их дочерние организации, в результате чего кабельная вставка в ТЗ или ТУ трансформируется в добровольно-принудительное предложение проложить КЛ длиной 3-5 км от ближайшей ПС с устройством закрытого переходного пункта (ЗПП). Таким будет типовой ответ электросетевой компании. И не каждому известно, что стоимость КЛ с ЗПП оценочно в два раза больше по сравнению с установкой переходных пунктов и кабельной вставки. Следует отметить, что, скорее всего, пока заказчик не заключит договор с дочерней компанией на проектирование, энергокомпания не выдаст технические условия.
Поэтому компания Amast Power Lines ещё раз напоминает: для получения не обременительных условий ТУ и ТЗ с адекватной рыночной стоимостью рекомендовано обращаться к услугам инженерных центров индивидуального проектирования, которые будут выступать в роли адвоката на всех этапах согласования и реализации проекта.
В заключение хочется сказать, что эксперты рынка недвижимости единодушны: перенос ЛЭП благотворно скажется на развитии Москвы, повысит эстетическую привлекательность ряда районов и позволит создать более комфортную среду для жизни в городе.
