Площадь квартир уменьшается из-за кризиса: доходы населения падают, а чем меньше метров, тем ниже итоговая стоимость. Встречаются варианты по 18–20 кв. м за 1 млн руб. Уже почти во всех новых проектах есть хоть какой-то процент малогабаритных квартир — как студий, так и более привычных планировок. Чем это грозит и где предел — в материале «Газеты.Ru».
Точного определения малогабаритных квартир нет, но участники рынка такими считают «однушки» площадью до 30 кв. м, «двушки» меньше 50 кв. м, «трешки» меньше 70 кв. м. Квартир, вписывающихся в эти минимальные параметры, сейчас в изобилии. По данным компании Est-a-Tet, минимальная площадь однокомнатных квартир на рынке — 18 кв. м, двухкомнатных — 25,7 кв. м.
Самые маленькие «трешки» на рынке — 38 кв. м. Столько метров может быть в обычной «однушке», а некоторые застройщики умудряются разместить на них три комнаты.
В Москве наиболее доступные по цене и небольшие по метражу лоты представлены в комплексах с апартаментами: есть объекты площадью 25 кв. м за 3,1 млн руб., площадью 30 кв. м за 3,3 млн руб. Среди проектов с квартирами самые дешевое предложение — «однушка» площадью 22 кв. м за 3,9 млн руб.
В Московском регионе самые малометражные квартиры предлагают в Раменском районе, квартиру площадью 18,2 кв. м можно купить по цене от 1 млн руб., а похожий объект в Егорьевском районе — за 900 тыс. руб.
Говоря о малогабаритном жилье, стоит разделять студии и квартиры стандартных планировок.
По данным компании «Бест-Новострой», доля студий в общем объеме новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве составляет 2%, некоторые из них относятся к малогабаритным, другие — нет. На первичном рынке апартаментов в столице доля студий достигает уже 22%.
Если говорить о более «чистом» формате жилья — стандартных квартирах — то доля малогабаритных составляет около 5% по каждой из типологии (разной комнатности). Наибольшей популярностью пользуются двухкомнатные объекты – их доля составляет 8% от общего объема двухкомнатных квартир на первичном рынке Москвы, рассказали в Est-a-Tet.
Суммарная доля студий и квартир площадью до 35 кв. м оценивается на уровне 10–12% от общего предложения на первичном рынке Старой Москвы.
«Доля малогабаритного предложения в новостройках выросла с 3–5% пять лет назад до 10–12% сейчас, и основной рост пришелся на последний год», — рассказывает эксперт ГК «МИЦ» Инна Игнаткина.
Квартиры маленькой площади начали выходить на рынок во время кризиса 2008–2009 годов, но новый период стагнации вернул этот тренд и даже усилил его.
Если пять лет назад предел находился на уровне 20–25 кв. м, сейчас появляются уже объекты менее 20 кв. м. И если раньше такие площади можно было найти лишь в проектах лофт-формата, то сейчас они есть в стандартных жилых или апартаментных проектах.
Практически в каждом проекте, который выходит сейчас на рынок в массовом сегменте, есть малогабаритные предложения. За последние пять месяцев вышло сразу несколько новых проектов с такими вариантами: это апартаменты на 16 кв. м, квартиры и студии на 22–25 кв. м.
Некоторые застройщики поменяли нарезку квартир в своих проектах из-за кризиса.
Например, в одном из комплексов, где изначально были запланированы просторные двухкомнатные квартиры 70 кв. м с двумя санузлами, вместо них появились однокомнатные. Многие застройщики, которые не предлагали малогабаритные квартиры и студии в первых очередях своих проектов, предусмотрели их во вторых.
Популярность маленьких квартир грозит дополнительной нагрузкой на инфраструктуру, прежде всего транспортную. На одном и том же пространстве строится больше квартир, а значит, появляется больше и людей.
«Слишком большая доля микроквартир в рамках одного корпуса может привести к появлению домов-«муравейников».
Основные покупатели такого жилья — одиночки, которым не требуются детские сады и школы. Однако нагрузка на прочую инфраструктуру — транспортную, торговую — неизбежно будет выше», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Она подчеркивает, что при большем количестве жильцов также требуется большее количество мест на парковке. «Сейчас этот норматив скорее рекомендательный, но он и так уже сейчас занижается почти в два раза. При рекомендации на каждую 1000 жильцов предусматривать 400 машино-мест предусматривают 250 или меньше», — рассказывает Доброхотова. Вероятность, что застройщик построит квартиры по 20 кв. м и обеспечит каждого машино-местом, нулевая.
«Даже предусмотрев оптимальное количество малогабаритных квартир, важно помнить об их рациональной планировке. К сожалению, на рынке нередки случаи, когда в погоне за прибылью девелоперы «вписывали» квартиры таким образом, что жильцы получали тупо- и остроугольные комнаты или кухню вместо прихожей. Очевидно, что в таких условиях жить невозможно, и квартиры не пользуются спросом», — предупреждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Еще один интригующий вопрос — где предел? В Риме и Париже в старом фонде есть квартиры и по 6 кв. м, но готов ли к этому российский рынок?
«Очевидно, что это минимально возможный метраж сейчас уже предлагается — это 18 метров. Но хочется надеяться, что засилья подобных предложений на рынке не будет, поскольку нужно думать не только о том, как сэкономить бюджет, но и о комфорте проживания», — говорит Ирина Доброхотова. По ее мнению, оптимальный метраж однокомнатной студии — не менее 26–30 кв. м.
Эксперты ГК «МИЦ» говорят о пределе в 12 кв. м. Это могли бы быть квартиры-трансформеры с соответствующей мебелью. Однако аналитики признаются, что пока подобные эксперименты не могут стать полноценным сегментом рынка.
